再建築できる土地かどうか、建物の構造や設備に問題はないか、雨漏りや故障の保証はどうなっているか、他にも細かい点をすべてチェックする事が重要です。まずは土地についてですが、建物が建っているのだから、再建築ができるだろうと考えていて、実際は再建築できないということもあります。建物が老朽化し、建てなおしたくてもできないということが無い様、土地購入と同じくらい注意を払いましょう。
建物については、構造や設備に注意を払いましょう。費用がかかりますが、構造は建築士に見てもらうのが一番安心できます。長年暮らしていく大事な家です。構造は一番重要視したいですね。売主から建築確認書を見せてもらい、用途は住宅であったのか、店舗であったのか、間取り、工法、給排水設備、増改築の有無などをチェックしましょう。また、建物の外周にひびはないか、建物内部のゆがみの有無や雨漏りの痕はないかなど、どんなに細かい点でもきちんと確認してください。
また、災害時の避難場所までの距離や、周辺の環境、以前の持ち主はどんな方なのか、などもチェックポイントでしょう。
売主が一般の方の場合、現況有姿売買という形がほとんどで、保証は全くありません。購入後に発見した傷や不備についての保証はどうなっているのかなども、きちんと確認しておきたいですね。
・フラット３５…住宅金融支援機構の住宅ローン。支払い期間が最長３５年の長期固定金利ローンで、資金の受けり時に返済終了までの金利・返済額が確定します。通常の住宅ローンで必要となる保証料がかからず、保証人も必要ありません。繰り上げ返済の手数料もかかりません。また、返済についての悩みにも親身に相談に乗ってくれます。資金計画がたてやすいのもメリットです。
・ 財形住宅融資…一般財形貯蓄・財形年金貯蓄・財形住宅貯蓄のいずれかを１年以上行い、財蓄残高が５０万円以上ある人が利用できる公的住宅融資。５年固定金利型で、５年ごとに金利の見直しが行われます。平成２２年１月現在の金利は１．４２％です。
・銀行ローン…各銀行が多様なローンを提供しています。預金額分に金利のかからない預金連動型、利用状況により金利が優遇されるもの、女性向けのローンなど色々な特徴のものがあります。金利のタイプも、固定型、変動型、固定金利選択型、上限金利設定型など自分に合ったものが選べます。交渉次第で金利が下がる可能性もあります。
・自治体のローン…居住する自治体が住宅ローンを行っていないか確認してみましょう。お得なローンがあるかも知れません。
この他にも、生命保険会社、貸金業者でも住宅ローンを扱っています。金利や手数料を少しでも安くするため、たくさんの情報を集めたいですね。
・ 広告主…広告主の名称、連絡先（電話番号）の表示は必ず必要です。責任の所在を明確にするためです。
・ 物件の取引態様…広告主が売主、媒介（仲介）であるのかを表示します。
・ 免許証番号…宅建業法による免許証番号の表示をします。国土交通大臣免許・もしくは都道府県知事免許の番号が明記されます。
・ 物件の所在地…不動産の所在地には、登記簿上の地番、通常の住所としての住居表示があります。不動産の売買の場合、登記簿上の地番も広告表示されるのが一般的です。
・ 物件の面積…敷地の面積、私道負担面積の表示が必要です。
・ 価格…パンフレット以外の折込チラシなどは、最高価格、最低価格、最多価格帯いずれかの表示をします。ガスや水道施設の負担金や管理費、維持費の表示も必要です。
以下の点も注意点もチェックしてください。
・ 交通の利便性…駅、学校、スーパー、病院、公園などの施設への距離・所要時間。駅から徒歩○分という表示は、８０ｍ＝１分として計算されています。正確ではないので、必ず自分の足で確かめましょう。また、棟数の多いマンションなどは、その施設から一番近い部分を表示しています。
・ 電車やバスの所要時間…ダイヤに応じた所要時間が表示されていますが、乗換えや待ち時間は入っていません。実際にはどのくらいかかるのか、自分で確かめましょう。
・ 用途…用途地域の種類が明記されていますが、違反物件でないかどうかの判断材料になりますので、注意して見て下さい。
・ 登記費用…登録免許税と司法書士手数料の合計です。住宅ローンを利用する場合、これらは若干上がります。また、住居用建物に限りますが、築年数によっては登録免許税が軽減される場合があります。
・ 銀行融資関係費用…融資手数料、契約書印紙代、保証料、物件調査費等です。一番大きいのは保証料です。保証料とは、借り入れに対して、保証会社に支払うもので、借入年数、借入金額、借入する方の就職年数等により上下します。銀行により、契約印紙代以外はかなりばらつきがありますので、金利を含め、各銀行を比べてみましょう。
・ 印紙代…売買契約書に貼付する印紙代です。契約金額が１,０００万円以下の場合１万円、１,０００万円から５,０００万円までは１,５万円です。
・ 火災保険料…住宅ローンを利用して購入した場合は通常、借入年数期間分を一括で支払う事になります。しかし、銀行によっては、火災保険が任意のところや、火災保険料を負担してくれるところもあります。また、この保険料は、保証金額、掛け年数、物件構造等により大きく変わります。
・ 仲介手数料…一般的に、物件価格の３％＋６万円＋消費税です。
・ 不動産収得税…購入後、数ヵ月後に県税事務所より支払い通知が来ます。
リノベーションとは、既存の建物の用途や機能を変更・更新し、性能を向上させる事です。その目的は、改装する事により、長く使えるようにするため・耐震性や防火安全性を確保し、耐久性を向上させる・建築機能の向上・冷暖房に費やすエネルギー節約などです。
中古住宅を購入し、抑えられ浮いた費用でリノベーションし、快適な住まいを確保する事も可能なのです。一戸建てもマンションもリノベーションする事ができます。
では、リフォームとはどう違うのでしょうか？リフォームが修繕・補修なのに対し、リノベーションは革新・更新と定義されています。一般的なリフォーム工事は、クロスや床材の張替えなど古くなったものを新しくするものです。これに対しリノベーションは間取りをはじめとする生活プランを、家族や時代に合わせコーディネートできるのです。
また、リノベーションは環境保護にも大いに貢献できます。建物そのものは壊しませんので、大量の廃棄物を生み出さずに済みます。中古住宅を大切に使いながら、廃棄物やエネルギーを減らす事ができるのです。現在求められている方法と言えるのではないでしょうか？
また、広さや立地条件も新築物件より優先できるのも魅力です。しかし、リフォームに比べ、費用がかかります。また、既存のものに合わせて行かなければならないという点で時間もかかってしまいます。
・ 完璧、完全、絶対、絶景、万全…これらのように、全く欠ける事がないという意味を持つ表現
・ 抜群、日本一、業界初、当社のみ…他の物件や他社と比べ勝っているという表現
・ 特選、厳選…一定の基準で選別されたものを意味する表現
・ 最高、最高級…最上級として使われる用語
・ 格安、破格、掘り出し…価格が著しく安という意味を持つ用語
・ 完売…非常に人気が高く売れ行きが好調である事を示唆する用語
完売御礼や即日完売と表示するには、それが事実である事を証明する資料を提示しなければなりません。
・ 日当たり良好、値上がり確実…実際の物件より優良であると誤解させるもの
これらの他にも、実際は売るつもりの無い良い物件を広告し、実際には条件がその物件以下のものを販売するという場合も誇大広告に当たります。
再建築不可などの条件を記載せず、安くて良い物件であると錯覚させるようなものもあるので、注意を払って見て下さい。また、写真やイラストのイメージに惑わされないようにする事も大事です。中古住宅を購入する時には、広告に書いてある事がすべて確かだとは思わず、実際に自分の目で確かめるのが一番です。
・ 修繕や補修は買主の負担と考える…中古住宅は現状有姿の取引です。居住年数や管理状態、家族構成により中古住宅の状態も色々です。外壁にひびが入っていないか、ドアやふすまの開け閉めがどうか、天井にカビやシミがないかなど、よく確認する事が重要です。購入後、修繕や補修が必要であることを踏まえ、購入を検討しましょう。
・ 「リフォーム済み」など、外面だけで判断しない…結露やカビを隠すためにリフォームしていたり、排水不良のため設備機器を取り替えていたりと、根本的な価値が判断できないように手が加えられて販売されている例がほとんどです。購入後数年で大規模な改修を行わなければならない事もあります。あらかじめ、専門家に診断、アドバイスを受けておく事をお勧めします。
・ 違法建築ではないか？建て替えは可能か？…違法建築の場合、すぐに取り壊せとは言われないでしょうが、建て替えや改築の必要があります。建て替えや改築には制約がありますので、購入前に確認しておく事が重要です。土地の法的な要素や建物の安全性など、専門家のアドバイスが必要です。
・ 保証の継続…建物が築１０年以内で保証がついている場合は、仲介業者や施工会社に「所有者が変わっても保証が継続できる」よう確認し、必ず書面に残しましょう。購入者にリフォームをさせて元からあった欠陥部分を有償で工事させたり、保証を無効にするような悪徳業者もいますので注意が必要です。住んでいた人にアフターサービスの状況や、住まいの経歴など確認しておきましょう。
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一番のメリットといえるのは、価格の安さでしょう。新築物件と同じ予算であれば、大きめの家が買えます。また、値下がり幅も比較的小さいのが魅力です。しかし、修繕やリフォームが必要な場合も出てくるので、きちんと確認する事が必要です。
地域を選択しやすいというメリットもあります。例えば、子供の学校を転校させたくないので、その学区内に探しているとか、昔からの夢で、どうしてもこの街に住みたいなど、立地優先で検討する場合、住みたい町に新築物件を探すのはなかなか困難なものです。それに比べ中古住宅は各地域に点在しているため、中古住宅の方が見つけやすいからです。
また、中古住宅は、現物を確認できるというのも大きな魅力です。基本構造や耐震性、耐久性など建築士のような確かな知識を持つ専門家と同行し、検討すれば確かですね。また、住居環境を確認しやすい点も挙げられます。売主がまだ住んでいる場合もあり、隣人に関してや周辺環境について直接聞く事もでき、非常に参考になります。
購入時の価格を抑えられることによって、リフォームにお金をかけることもできます。また、リフォームが必要でなければ、その分を貯蓄に回すこともできます。新築よりは、住み始めてから汚さないように、傷つけないようにと気を使わなくて良いのもメリットといえるかもしれませんね。自分や家族のニーズに合った中古住宅はきっとあるはずです。
・ 境界、実測図、近隣トラブルなど…境界杭があるか、必ず確認しておきましょう。近隣にはどんな人が住んでいるのかも重要です。実測図の有無は必ず確認し、ない場合は土地家屋調査士に依頼して作成してもらいましょう。境界が不明な場合、近隣立会いをして、決定するため、トラブルを回避できます。
・ 土台の確認…土台の換気口が十分にあるか、チェックしておきましょう。また、シロアリ対策、防腐処理が行われているかもきちんと確認しておきましょう。
・ 採光・通風が良いか…日当たりのチェックは欠かせません。窓が多くあったり、南向きの物件でも、隣が高層マンションであったり、斜頚地に立っている場合は日が差し込まない可能性があります。必ず部屋に入り、自分の目で確認してください。また、風通しも重要です。押入れや壁、天井などにカビがないか、通風の状態もしっかりチェックしましょう。
・ スイッチやコンセントの配置・数…実際に住んだ時、電化製品の配置も重要になってきますよね。コンセントがどこにあるのか、数はどのくらいか確認しておきましょう。スイッチが使いやすい位置にあるかどうかも確認が必要です。ガス器具を利用する場合は、ガスのコンセントの有無も確認しましょう。
中古住宅を購入する際は、時間帯を変え、何度でも足を運び、納得のいくまでチェックする事が大切です。
・ 築年数…昭和５６年以降に建てられたマンションとそれ以前とでは耐震基準が違います。地震が発生した場合、マンションが倒壊してしまうのでは？という不安は多くの人が持っているのです。昭和５６年以降に建てられたものを選んだ方が無難でしょう。
・ 設備…新築物件に比べ、設備が古いです。配管の設置状態や床下のコンクリートの厚さ、戸境など細かい点をチェックしておきましょう。
・ ランニングコスト…マンションでは定期的に大規模な修繕が行われます。それに伴い、修繕費の積み立てが必要になります。その金額はいくらなのか、当初からの計画通りの修繕が行われているのかもきちんと確認しておきたいものです。
・ 管理組合…マンションには住民で組織された管理組合が存在します。これは、住民の意見を聞いたり、修繕に関することや、管理費の積み立てなどを取りまとめるものです。管理会社に委託しているところもあります。委託している場合は管理費が高くなるようです。管理費とは、マンションの共有部分の維持・管理のために使用するもので、共有部分の電気代や、火災保険料、損害保険料、組合の運営費などに使われます。その管理費がいくらなのか、必ずチェックしましょう。
・ 売却理由…以前の持ち主が何故売却したのかも調べておいた方が良いでしょう。上階が大家族で騒音がひどい、目の前に高層マンションの建設が予定されているなど、日常生活に悪影響を及ぼす理由であっては困ります。
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